Steeds meer Belgische ondernemers en investeerders kijken over de grens voor hun volgende vastgoedproject. De Belgische markt kampt met hoge registratierechten, beperkte fiscale aftrekbaarheid en stijgende onderhoudskosten. In Nederland daarentegen blijft de vraag naar bedrijfsunits en kantoorruimtes sterk, en liggen de netto rendementen merkbaar hoger.
Wie het rendement op zakelijk vastgoed correct wil inschatten, moet verder kijken dan de bruto huurprijs. Dit artikel legt stap voor stap uit hoe je het werkelijke rendement berekent en waarom een bedrijfspand kopen in Nederland in 2025 vaak een rationelere keuze is dan investeren in België.
1. Wat verstaan we onder zakelijk vastgoed?
Zakelijk vastgoed omvat alle panden die niet voor particuliere bewoning dienen: bedrijfsunits, kantoren, magazijnen, werkplaatsen, logistieke gebouwen en handelspanden. Deze vormen van vastgoed genereren inkomsten uit zakelijke huurcontracten, vaak voor meerdere jaren.
Het rendement op zakelijk vastgoed hangt dus niet alleen af van de huurprijs, maar ook van de stabiliteit van de huurder, het type contract en de fiscale behandeling van de inkomsten. Een vastgoedbelegging in een bedrijfsgebouw heeft doorgaans minder leegstand dan een woning, maar vergt een grondigere analyse van de exploitatiekosten en de restwaarde.
2. Hoe bereken je het echte rendement op zakelijk vastgoed?
De klassieke berekening van bruto rendement (huur gedeeld door aankoopprijs) is te beperkt. Wat telt, is het netto rendement, dat alle kosten en belastingen meeneemt:
Netto rendement = (huurinkomsten – kosten – belastingen) ÷ totale investering × 100
Belangrijke kostenposten zijn verzekeringen, onderhoud, onroerende voorheffing, leegstand, beheer en financieringslasten. Een realistische inschatting vertrekt dus niet van de huur, maar van de netto kasstroom.
Een praktijkvoorbeeld illustreert het verschil. Een Belgische ondernemer koopt een bedrijfsunit van € 600.000 met een jaarlijkse huur van € 36.000. Op papier lijkt dat 6 % rendement, maar na onderhoud, belastingen en financiering blijft vaak minder dan 3,5 % over.
3. België: stabiele markt, maar hoge instapkosten
De Belgische vastgoedmarkt biedt zekerheid, maar kent structurele nadelen voor professionele investeerders. De registratierechten bedragen tot 12 % en de aftrekbaarheid van kosten is beperkt.
Ook de financiering is minder soepel: banken lenen doorgaans maximaal 60 à 65 % van de aankoopprijs. Hierdoor stijgt het bedrag dat investeerders zelf moeten inbrengen, wat het rendement op eigen vermogen verlaagt.
Bovendien stijgen de onderhouds- en energieverplichtingen snel. Bedrijfspanden met verouderde isolatie of lage EPC-scores verliezen aan waarde, terwijl renovatiekosten niet altijd fiscaal in mindering gebracht kunnen worden.
Kortom: België biedt stabiliteit, maar weinig ruimte om het rendement op zakelijk vastgoed fiscaal te optimaliseren.
4. Nederland: fiscaal gunstiger en beter gefinancierd
Wie overweegt om een bedrijfspand te kopen in Nederland, merkt al snel dat de randvoorwaarden gunstiger zijn. De overdrachtsbelasting voor zakelijk vastgoed bedraagt 10,4 % – iets lager dan de Belgische registratierechten – maar vooral de aftrekbaarheid van rente en afschrijvingen maakt een groot verschil. Nederlandse banken financieren vaak 75 à 80 % van de aankoopwaarde, waardoor investeerders een groter hefboomeffect kunnen benutten. Dit verhoogt het rendement op het ingebrachte eigen vermogen aanzienlijk.
De Nederlandse vastgoedmarkt is bovendien transparanter en beter gereguleerd. De meeste huurcontracten volgen het ROZ-model, dat duidelijke regels bevat over indexatie, onderhoud en opzegging. Daardoor is het risico op discussies of onverwachte kosten kleiner.
Bij vergelijkbare huurinkomsten ligt het netto rendement in Nederland meestal tussen 4,5 en 5 %, wat op tien jaar tijd een aanzienlijk verschil oplevert ten opzichte van de Belgische 3 à 3,5 %.
5. Praktisch voorbeeld: bedrijfsunit in België versus Nederland
Een investeerder koopt in België een logistieke unit van € 600.000 en ontvangt € 36.000 huur per jaar. Na kosten en belastingen blijft netto ongeveer € 21.000 over, goed voor 3,5 %. Diezelfde investering in Nederland, met lagere kosten en betere aftrekbaarheid, levert netto ongeveer € 27.000 op — of 4,5 %.
Over een periode van tien jaar betekent dat een verschil van ruim € 50.000, zonder dat het risico of het beheer wezenlijk verandert.
6. Wat betekent dit voor Belgische investeerders?
Voor Belgische ondernemers die zakelijk vastgoed willen gebruiken als stabiele langetermijninvestering, biedt Nederland vandaag de beste balans tussen rendement, fiscaliteit en financieringsmogelijkheden. Een bedrijfspand kopen in Nederland kan bovendien een strategische diversificatie zijn: de markt is groter, de huurvraag is dynamisch en de regelgeving rond bedrijfsruimtes is duidelijker dan in België.
Belangrijk is wel om vooraf de fiscale impact te berekenen. Dankzij het dubbelbelastingverdrag tussen België en Nederland wordt dubbele belasting vermeden, maar een correcte administratieve verwerking blijft essentieel. Een lokale boekhouder of fiscalist met grensoverschrijdende ervaring is daarbij onmisbaar.
Waar ligt het voordeel?
Het echte rendement op zakelijk vastgoed zit niet in de huurprijs, maar in de combinatie van fiscaliteit, financiering en marktstructuur. België blijft betrouwbaar, maar Nederland biedt in 2025 duidelijk meer ruimte om zakelijk vastgoed rendabel uit te baten. Wie overweegt om bedrijfsunits of bedrijfspanden te kopen, doet er goed aan zijn berekeningen opnieuw te maken — dit keer met de Nederlandse fiscale regels erbij. De kans is groot dat het rendement over de grens aantoonbaar hoger ligt, zonder dat het risico toeneemt.
